Condômino inadimplente (ou atraso nos pagamentos) é sempre uma questão desconfortável que síndicos de condomínio precisam lidar no dia a dia.
Com a pandemia da Covid-19 e seus graves impactos na economia do país, esse problema se intensificou ainda mais. A inadimplência nos condomínios dobrou em 2020, chegando a 14%, é o que mostra um levantamento da APSA, maior empresa de gestão condominial e negócios imobiliários do Rio de Janeiro.
Neste cenário tão complexo, é ainda mais importante que síndicos e administradores de condomínio estejam preparados para lidar com os atrasos nos pagamentos.
Neste artigo vamos te mostrar dicas de como contornar essas situações no seu condomínio de um jeito mais prático e eficiente.
Confira as dicas!
Medidas para prevenir a inadimplência no condomínio!
A prevenção é sempre o melhor caminho. Nos casos de inadimplência, o raciocínio é o mesmo.
Ter que cobrar moradores é sempre uma tarefa desconfortável e, em muitos casos, essa dinâmica acaba prejudicando a relação do síndico e da administração com seus condôminos, causando desconfortos ou a necessidade de medidas mais duras.
Portanto, antes de “comprar briga” e agir de fato, busque adotar medidas preventivas para impedir que a situação chegue a tal ponto. Dessa forma, todo mundo sai ganhando: você, os moradores e o condomínio!
1. Tenha uma boa organização financeira
Uma boa organização financeira é a base para todas as outras ações do condomínio. Para o combate à inadimplência, ter as finanças organizadas também é fundamental!
Com uma boa organização e planejamento financeiro, é possível ao condomínio fazer um mapeamento das unidades que pagam em dia e daquelas que costumam atrasar, bem como a média de dias de atraso de cada uma, possibilitando criar diferentes estratégias para cada caso.
Além disso, ter as finanças organizadas também permite ao condomínio ter um “colchão financeiro” suficiente para manter os serviços em dia, mesmo com os atrasos nos pagamentos.
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2. Tenha regras claras para a inadimplência
O síndico precisa se certificar de que todo condômino tenha ciência das regras em relação à inadimplência. De preferência, já na chegada ao condomínio.
Além disso, é fundamental que essas regras sejam claras e de fácil compreensão, especialmente com relação à causa e efeito dos atrasos. Em outras palavras: quais as possíveis consequências.Após buscar orientação junto a uma assessoria especializada, tanto jurídica quanto em finanças condominiais, reúna as bases para discussão (e aprovação) em assembleia e trabalhe para que esse documento seja uma “construção coletiva” dos condôminos.Esse processo vai aumentar a sensação de pertencimento dos moradores nos problemas do condomínio, favorecendo a adesão de todos.
Medidas para lidar com a inadimplência no condomínio!
Mesmo tomando medidas preventivas e ações para conscientizar os condôminos da importância de estarem em dia com os pagamentos e contribuírem com a saúde financeira do condomínio, ainda assim os atrasos podem acontecer.
E, como as despesas do condomínio são um rateio coletivo de custos, quando alguns moradores não pagam a sua parte, o prejuízo acaba sendo de todos.
Nesses casos, as ações do síndico já não terão o mesmo caráter educativo das dicas anteriores, mas medidas mais concretas, que induzam a regularização dos débitos.
1. Entenda as razões do atraso
Antes de implementar qualquer sanção ou penalidade, é válido conversar com o morador inadimplente para entender os motivos do atraso. Como sabemos, a crise provocada pela pandemia do novo coronavírus tem trazido dificuldades financeiras para muitas famílias, impactando a capacidade de pagamento dos moradores.
Ao fazer esse movimento, o síndico sinaliza ao condômino que seu interesse não é em puni-lo, mas em procurar soluções para os débitos, de uma forma que atenda às necessidades do morador e do condomínio.
Inclusive, uma tendência das administrações de condomínios tem sido optar por medidas mais criativas para facilitar a regularização dos débitos, em vez de partirem para ações judiciais, já que os custos com a Justiça muitas vezes não compensam os valores a receber.
No entanto, caso essas tentativas mais amigáveis e conciliadores falhem, o síndico não pode deixar descumprir o Código Civil, em seu artigo 1.348, que define que ele tem a obrigação de fazer cumprir as regras definidas em convenção, sob pena de ser responsabilizado por omissão, caso não cobre os pagamentos inadimplentes.
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2. Não deixe de agir, se necessário!
Caso as ações anteriores falhem e, ainda assim, os débitos permaneçam, é hora de agir em favor do bem coletivo, fazendo uso das medidas previstas em lei.
Dentre as principais medidas que podem ser tomadas nesses casos, estão:
- Enquanto estiver com débitos pendentes com o condomínio, o morador inadimplente pode ficar proibido de votar ou ser votado nas assembleias, o que também o impede de se candidatar para cargos dentro do condomínio.
- Multa de até 2% ao mês, sobre os valores devidos, de acordo com o que foi definido em assembleia.
- Outra medida possível é o condomínio fazer o protesto da dívida, que é uma medida comercial, visando pressionar o devedor a fazer a quitação. A principal consequência é a perda de crédito do devedor junto ao comércio e aos bancos, o famoso “ficar com o nome sujo na praça”.
- Como medida extrema, é possível buscar junto à Justiça a execução da dívida condominial, ou seja, acionar o judiciário para obrigar o devedor a quitar os seus débitos, sob pena de penhora de bens. Essa medida costuma ser mais rápida que a Ação de Cobrança, já que a Justiça pode obrigar a quitação em até 3 dias.
As melhores práticas para gerenciar o condomínio, facilitando o dia a dia do síndico, estão no nosso “Guia do Síndico”.
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Condômino inadimplente: a terceirização pode ajudar!
Como vimos neste artigo, existem diversas ações – preventivas e repressivas – que o síndico pode realizar, tanto para evitar que os atrasos nos pagamentos ocorram quanto para lidar com o condômino inadimplente.
Essa é só mais uma das inúmeras atribuições que o síndico tem no dia a dia, além de todas as outras igualmente importantes.
Nesse sentido, contar com a terceirização de serviços do condomínio pode trazer inúmeros benefícios, desde a redução de custos – contribuindo para manter as contas em dia, apesar dos atrasos – até a liberação de tempo do síndico, para agir de forma mais efetiva sobre a inadimplência.
Com a terceirização, diversas obrigações relacionadas à seleção, contratação, treinamento, substituições por faltas e burocracias trabalhistas ficam todas a cargo da empresa de terceirização.
Caso você tenha percebido o quanto a terceirização pode ser benéfica para seu condomínio – e para sua gestão, como síndico – considere o Grupo Griffo como sua prestadora de serviços condominiais.
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